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桃園中壢土地貸款新型城鎮化應推進土地制度改革
智慧的頂層設計就是在承認制度慣性和利益格局的前提下，尋找既能為這種慣性和格局所容忍，為新動力(310328,基金吧)成長提供大環境，又能逐步消解這種慣性和格局對於新動力的阻滯，從而在此消彼長中獲得新體制對於舊體制的代替。培育發展新動力筆者認為，新一屆政府之所以選擇新型城鎮化作為頂層設計的破題之作，也主要基於以上考慮。首先，新型城鎮化能夠保證一定的投資增速，這是對制度慣性和既有利益格局的承認。因為我國的經濟轉型已經到瞭“倒逼”的地步，經濟增速中長期內“臺階式”下降是必然。由於出口和制造業投資（出口帶動）的空間越來越小，而國內消費短期內很難“扛大梁”，新型城鎮化著墨於仍有空間、有效率的基建投資，此舉對於確保未來經濟不會硬著陸非常重要。此外，新型城鎮化旨在將農民納入戶籍管理，這將在短期內增加公共服務支出，而對於地方稅收、經濟增長的貢獻卻需要在長期內逐漸顯現，而推進城鎮化的主動權在地方。在現有的政治經濟體制框架內，地方政府缺乏推進“農民工市民化改革”的激勵。因此，能否獲得地方支持是新型城鎮化是否會再走“偽城鎮化”老路的關鍵。新型城鎮化終究會帶來住房需求的快速增長，這對於高度依賴房地產的地方政府非常重要。同時，在目前狹窄的騰挪空間內，新型城鎮化是培育發展新動力的唯一可取。首先，新型城鎮化能夠再次釋放人口紅利。我國勞動人口總量供給盡管已經進入“劉易斯拐點”，但由於體制性的制約（戶籍改革、收入分配和土地制度），人口紅利還沒有充分釋放，一方面體現為進城農民工沒有市民化對於城市集聚效應的影響，另一方面體現為農業產業化不足對於剩餘勞動力釋放的影響；其次，新型城鎮化推進將意味著集體土地的市場化和資本化，這是破解土地資本要素供給瓶頸的關鍵，而這也將刺激人力資本要素供給、資金要素供給的增長。因為農民市民化的過程也是人力資本提升的過程，這需要在教育、住房、社保等方面有充足的投入，而要素供給增加將延緩資本邊際報酬遞減，提高生產效率；最後，新型城鎮化是推動我國產業升級和提高生產效率的重要途徑。新型城鎮化如果實現瞭人口紅利的釋放，城市的集聚效應將大大增強，產業分工將更加細化，第三產業發展和消費增長將水到渠成，城市基礎設施、公共服務供應的效率也將大大提升。集體土地市場化改革新型城鎮化能否推進的關鍵點在於集體土地市場化改革。因為在現行的官員考核體制和中央與地方信息嚴重不對稱（且越到底層信息越不對稱）的情況下，強行讓地方賦予農民工戶籍不僅受到地方抵制，而且會再次演化為變相“圈地”，而中央補貼或買單市民化成本很可能會變相進入地方政府的口袋。集體土地市場化則巧妙地提供瞭打破僵局、獲得共贏的天然時機。一則，集體土地能否市場化是新型城鎮化走“主動道路”還是“被動道路”的標志。允許集體土地自由進入市場，則意味著農民可以選擇攜帶土地市場化收益進入城市工作，也可以選擇留在農村實現規模經營（即農業產業化、現代化）。這也是決定城鎮化實施效率的標志，因為農民知道何種選擇對自己更有利。而國際城鎮化歷史證明，基於農民自利選擇的城鎮化是衡量城鎮化效率的唯一標志；二則，集體土地能否市場化是解決城鎮化成本的唯一出路。因為集體土地市場化將產生巨大的溢價收益，隻有這筆巨大的收益才能等價交換城鎮化新生的公共服務供給。前面指出，在現有的政治經濟體制下，不存在地方政府為外來人口提供公共服務的內在激勵，特別是諸如住房保障、教育等；三則，集體土地市場化是當前實現經濟軟著陸和倒逼經濟轉型的唯一可選渠道。從目前地方政府經營城市的模式來看，在建、續建和計劃建設的項目（市政設施、軌道交通、高速公路等）已經內含瞭未來土地出讓的規模、價格和銀行貸款，這意味著地方不會容忍房價下跌。目前，房地產泡沫已經成為經濟硬著陸和經濟轉型漸行漸遠的最大隱患。近年來，通過調控房地產市場和加強住房保障，並沒有實現弱化對房地產的依賴和房地產泡沫軟著陸，反而進一步提高瞭土地的杠桿利用和高房價的依賴。集體土地入市則一方面可以實現地價、房價和房地產泡沫軟著陸，倒逼地方政府降低對房地產的杠桿利用和依賴，為經濟軟著陸和經濟轉型創造大環境；另一方面可以增加土地要素供給，消化現存的靠土地出讓或支持的項目工程，緩解房地產去泡沫過程中地方政府的阻礙和經濟硬著陸擔憂。2012年底，國傢旨在提高農民征地補償的改革和近期深圳土地制度改革，均有望開啟集體土地入市的新征程。但是，即使是深圳，對於集體土地入市的改革也僅限於產業受讓入市的集體土地和工業樓宇的流轉，而非用於商品住房的建設和供給。更何況，深圳此舉在法律上不存在障礙，因為早在2004年，深圳就將整個城市的土地一次性地宣佈為國有。更為值得關註的是，截至2010年底，深圳市建設用地規模達917平方公裡，占全市陸地總面積的46%，觸及50%的土地利用上限。原集體經濟組織占用的390平方公裡存量土地被低端的、高污染的企業占據，而政府渴求的大型企業、高新技術企業無地生根，改革是在這樣倒逼的背景下展開。因此，深圳還是為瞭做大工業用地，延續傳統模式，而與集體土地入市有本質的區別。經濟轉型一直走在全國前列，對土地的依賴度（近年來深圳土地出讓金占財政收入的比例隻有不到20%）遠遠低於其他城市，且不存在法律制度上約束的深圳，在土地改革上顯得如此謹小慎微，這讓我們對於集體土地入市的前景表示擔憂。其實這也很容易理解，地方政府對於土地和高房價的依賴已經積重難返，而集體土地入市不僅沖擊房價，影響瞭未來土地出讓收入和投資項目的進展，最終影響稅收和經濟增長，而且也大大壓縮瞭土地征收後“招拍掛”出讓後的增值收益，對地方政府短期利益的沖擊比較大。因此，需要在集體土地入市的節奏和規模上、中央政府對於公共服務設施的分擔上等，都需要做出統籌規劃，智慧的頂層設計就體現在這個方面。var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '台南楠西土地貸款
新聞來源http://news.hexun.com/2013-04-22/153412167.html
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