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  9月10重點城市住宅用地溢價率仍維持較高水平,上海以72%的平均溢價率排名首位。1-9月,10重點城市平均溢價率均同比增加,深圳、上海和成都以76%、59%、50%的平均溢價率排名前三位。

  近期,多傢房企密集拋出再融資方案,大型房企及中小型房企齊上陣。據媒體報道數據,截至9月3日,滬深兩市已有21傢房企拋再融資計劃,其規模也增加至530億元。

  2013年重點城市住宅用地樓面均價與平均溢價率始終維持上漲走勢,同比漲幅保持較高水平。進入"金九銀十",高價地"地王"密集出現加劇瞭市場漲價的預期,短期內難以降溫,北京、上海等城市年初制定的房價控制目標將受到嚴峻挑戰。

  根據閑置土地處理辦法,對於具有"圈地"行為、圈而不建的企業,提高其違法成本及懲罰執行力度。比如對於拿地較為激進,多次拿地王的企業;各地以"以租代征"侵占農地的現象給予地方政府相關責任人、企業等相關責任人較高的違法成本,以此防止和杜絕非法占地。

  尤其是在地方政府綁架土地財政,地方政府地方債持續增加的市場背景下,改變地價持續上漲的預期就顯得更加困難。因此,土地市場需要長效性調控機制出臺,從中長期來講,既可以改變地方政府對於土地財政的依賴,又可以合理調節土地市場的供求關系與遏制地價的過快上漲的預期。

  但是,從宏觀經濟發展背景、房地產市場基本面走勢、各地供地計劃等來看,控制市場流動性、增加土地供應、盤活存量土地等措施不一定那麼快就可以有效執行,尤其是在一線城市,"人多地少"的現狀不可能短期內改變。通過上述措施,也隻能是緩解一下當前市場的供不應求的市場壓力,土地市場供求關系緊張的局面不可能改變。

  供求關系決定價格是否上漲以及上漲的幅度,如果單純靠"限房價競地價"等這樣的短期內措施抑制房價上漲是不可靠的,還必須通過加大土地市場供應、盤活存量土地、適當提高容積率、集約利用土地等方式進而加大商品住宅市場供應,尤其是中小套型的商品住宅的市場供應才能夠起到抑制房價過快上漲的目的。

敬請關註"foshanleju"

  首先,"地王"頻出極有可能讓房企再融資延後考慮,市場流動性會階段性收緊,防止地王現象頻出。

  其次,對於重點城市尤其是一線城市,可能會推廣短期內遏制地價過快上漲的具體措施,比如"限房價競地價"、"限房價競配建"、限制單宗土地出讓規模等。

  對於短期內來講,"限房價競地價"確實可以起到遏制地價過快上漲的作用,對於房價來講,由於政策條件的限制,確實對於這個項目及周邊市場來講,在這個項目入市階段,確實會影響到周邊項目的價格。從地區推廣的角度來說,"限房價競地價"適合房價上漲比較快的城市的重點地塊進行推廣,比如在一線城市比較容易產生高溢價的地塊,通過"限房價競地價"短期內抑制房價過快上漲。而不適合土地、住宅供應相對充裕的三四線城市。

  但是,房企再融資不是那麼容易就開放的。首先,深交所已經暫停接收房企再融資的申請,這表明房企再融資的沖動或就此會冷卻下來。此外,從當前市場表現來看,房企由於流動性相對寬裕,土地及商品房市場表現已比較活躍。9月5日,除瞭徐傢匯中心地塊"全國地王"之外,杭州華傢池等地也會有地王出現,導致這一天成為地王日。"地王日"說明房企還是不太缺資金,這會讓監管層對於房企再融資再度比較謹慎,極有可能讓房企再融資延後考慮,使市場流動性階段性小幅收緊,讓開發企業融資拿地的市場沖動適當降溫,防止地王現象頻出。

  第三、通過盤活存量土地、增加土地供應、集約利用土地等多渠道和方式,解決一二線城市土地供求關系緊張的局面。

  第四、打擊囤地圈地的市場行為,減少土地資源閑置與浪費現象。

  那麼,對日漸升溫的重點城市土地市場,政府調控政策是繼續微調放松還是轉向從嚴?當前地王頻出是否會影響土地市場的走勢?未來土地市場的發展將呈現出什麼樣的趨勢?

  筆者認為,從短期內來講,相關部門有可能會采取階段性收緊的措施遏制地價的過快上漲,但是,這隻能說是治標不治本的措施,要想根本解決地價過快上漲的局面,還應該從控制市場流動性、增加土地供應、盤活存量土地、改變城鄉二元土地結構、土地集約化利用等有諸多關系,也應該建立起土地市場的長效性調控機制,穩定土地市場價格持續上漲的預期。具體來講,未來土地市場將呈現出如下四方面發展趨勢:

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  數據顯示,9月10重點城市中除深圳外均有住宅用地成交,重慶以174萬平方米的成交量居10城市首位。1-9月,10重點城市中除深圳、武漢外住宅用地累計成交量均超過去年同期,同比漲幅最高的3個城市為杭州、上海和北京,漲幅分別為382%、128%、114%,重慶、上海、武漢分別以977萬平方米、669萬平方米、595萬平方米的累計成交量排名前三位。

地王頻出背後土地市場四大趨勢

  推薦語:今年以來,一二線城市地王頻出導致局部地區出現面粉貴過面包,以至於國土部喊話"一線城市年內不再出地王",更強調要堅持均衡供地,消除地價異常信號,確保第四季度土地市場平穩健康運行。本文細數前三季度各地高溢價的土地成交案例,認為短期措施治標不治本,並針對當前市場狀況提出"地王"頻出背後土地市場四大趨勢。

  此外,也考驗通過開征土地增值稅,針對長期不開發或開發節奏較長的項目,可對企業開征土地增值稅,使企業持有土地本身的增值部分利潤空間壓縮,以此降低企業圈地囤地的動機,督促其盡快進行市場開發,減少土地資源閑置與浪費現象。

  尤其是今年三季度,主流品牌房企向一二線核心城市加速佈局,導致"地王"熱潮由一線城市蔓延至二線城市,杭州、北京、上海3個城市住宅用地供求量同比漲幅均位列10重點城市前列,土地市場量價齊升,為"地王"出現最集中的區域。此外,天津和武漢也有大體量地塊高價成交,導致區域總價地王的出現與重點城市地價上漲步伐難抑制。

  從中長期來看,地價隨著市場條件、配套條件會逐漸上漲,這是市場經濟規律,這是市場的力量;"限房價競地價"調控政策的短期內的作用就是防止地價過快上漲,由此而引起的房價過快上漲,這是政府之手調節力量。從這個角度來講,這兩點是矛盾的。從未來市場趨勢來看,市場力量始終是占據主導的,土地市場的調控難以改變市場走勢大趨勢。因此,當前來講,不管"限房價競地價"試點范圍怎麼擴大,基準地價上不上調,地價實質性的上漲都是在進行的。而政策無論這麼變化,從大趨勢角度來講,改變不瞭地價的上漲趨勢,隻能通過階段性的政策調節地價不要上漲過快。

  張宏偉 2013年三季度以來,"搶地潮"在一二線城市輪番上演,主流品牌房企向一二線核心城市加速佈局。房企積極拿地拉動對土地的需求,導致市場競爭愈加激烈。

  當前,上海、北京、杭州、武漢等各地地王頻出,這有可能進一步推升地價上漲的預期,從這個角度來講,地王頻出有可能進一步倒逼土地市場調控轉型長效調控機制。

  因此,一定意義上講,當前媒體報道以改變城鄉二元土地結構、改革當前土地市場招拍掛的出讓方式等涉及土地市場的長效調控機制出臺也迫在眉睫。至於土地市場的長效調控機制何時出臺,我們拭目以待。

  (張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者)



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-車子二胎增貸11/09163628422.shtml

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