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??從房地產市場的趨勢來看,2015年房產市場成交將繼續小幅回暖,轉正為個位數增長,房價環比上半年或可轉正,全年同比可能穩中微升,投資增速上半年下探仍將持續,下半年有可能企穩,剛需仍將支撐著中國的房地產業。首先,主導市場的基本因素是供求關系,因為中國人素來有“擁有自己的房屋”安身立命的傳統,這將導致剛需推動樓市發展的走勢持續下去;其次,決定購房需求規模的長期因素是人口增長,人口流向即代表市場運動方向,大城市的集聚效應與三四線城市對人員流動吸引力匱乏的對比,正是這一關鍵因素在起作用。所以,自發性深調促使2014年成為中國房地產市場發展的關鍵一年,而中國人口及其背後代表的購房需求,仍將是支撐中國房地產保持一定量價銷售水平的力量。

??抓住機遇加快轉型

??1月20日,國傢統計局發佈瞭2014年全國房地產開發和銷售情況報告。數據顯示,2014年商品房銷售面積和銷售額分別同比下降7.6%和6.3%,較1—11月份收窄0.6和1.5個百分點。交通銀行(601328,股吧)金融研究中心報告稱,2014年中國房地產銷售情況隨市場調整出現大幅回落,四季度以來受政策放寬以及資金偏松影響,呈現出明顯的築底回暖態勢。除瞭一線城市出現量價齊升以外,其他多數大中城市以量升價穩的態勢為主。房價同比依舊下行,環比降幅則進一步收窄。從數據來看,此次調整的特點,一是自發,二是深調。一方面,2014年是樓市首次非外界因素的自行調整,自2009年以來銷售面積和銷售額首次出現負增長;另一方面,2013年這兩項銷售指標分別為17.3%和26.3%,與之相較,2014年的下調幅度雖然令市場驚訝,但調整幅度仍在預料之中。

??寬松政策將延續

房地產的剛性需求是長期的

內容來自sina新聞

??當地時間2015年1月21日下午,國務院總理李克強在瑞士達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時發表演講,他在演講中就中國的房地產市場發展情況指出:近來中國房地產市場投資量和交易量確實出現瞭一些波動態勢,引起各方面關註。但是我想強調的是,中國去年城鎮人口又增加瞭1800萬人,城鎮化率又提高瞭1.04個百分點,中國現在城鎮化率在55%左右。中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化,對房地產的剛性需求是長期的。中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展。政府的主要任務是保障住房困難的群眾擁有基本住房,實現全體人民住有所居。今年中國政府將加大城市棚戶區改造力度。目前在城市棚戶區裡居住的約有1億人左右,還有很多人住在城鄉危房裡。我們將加大這方面的投資力度,保障困難群眾有基本住房,這從一個方面也說明中國住宅投資的需求是長期的,它也必然帶動與此相關的行業和產品供給。

??從2014年全年的態勢看,一線樓市在前三季度比較低迷,但到瞭第四季度去庫存速度加快,房價也出現瞭上漲,所以從總體上看,市場看漲的態勢表現積極。2015年,預計隨著一線城市各類利好政策效應的疊加、購房者入市門檻的降低,市場成交量將繼續上行,市場各參與主體也將表現得更為樂觀。尤其隨著去庫存周期逐漸縮短,此類城市的房企將逐漸淡化以價換量的策略,進而出現漲價的做法。

??房企應調整好發展節奏並加快轉型,在行業內,可向商業地產、產業地產與養老地產轉型;在行業外,可進行多元化跨界經營,或向海外拓展。另外,房企在樓市下半場主要應強化三個競爭力:房企的金融化能力、運營能力與精準營銷能力,這樣,房企才能把握好長期的剛性需求的機遇。

??2014年以來,全國房地產的投資增長速度在放緩,房價雖然下降瞭幾個百分點,但力度已經在減弱瞭,接近底部的態勢。由李克強總理的講話以及周小川和顧雲昌的表態可見,中國的樓市正在逐漸走向常態化,也就是說,中國樓市已經告別“不動腦就能賺錢”的時代,好的漲,壞的跌,這種正常的狀態將長期存在。在此影響下,未來三五年內,房企將通過積極轉型,在房地產產業鏈上尋找各種各樣新的增長點。

??如大多數研究者的判斷,當前中國的房地產市場已經發生瞭根本性的變化。在市場供求基本平衡的情況下,去庫存化將是2015年房市的主旋律。從“十二五”開始的3600萬套保障性住房建設、1200萬套棚戶區改造建設,僅此兩項就使每年房市增量超過瞭商建總數,這意味著保障性住房等建設項目使每年的市場供應量增加一倍。住房消費需求的稀釋和分流無疑會延緩商品房銷售速度,增加住房庫存,自2013年以來的數量積累和壓力或在2015年集中表現出來,庫存積壓、現金流緊張、負債率攀升等問題將考驗房地產企業在2015年的生存能力。

??據業內人士分析,之前的樓市火爆除瞭得益於當時充足的流動性之外,主要源於中國住宅的短缺和人口紅利。經過近十年供給速度猛增,實際上從2010年開始,中國城鎮住宅短缺時代已經過去,樓市由此進入第二個階段。根據城鎮住宅數據和人口普查數據估算,中國城鎮住宅總套數應為2.1億套左右,傢庭戶均住宅套數約為1套,從總量上來說,城鎮住宅全面短缺的時代已經結束。據測算,2020年中國城鎮傢庭戶均住宅將達1.1套,按照國際標準,當戶均住宅套數超過1.1時,城鎮住房將全面過剩。因此,2010年開始中國城鎮住宅市場已經進入“白銀時代”,樓市已經進入下半場,並且將在2020年左右迎來真正意義上的拐點。

??從國傢統計局發佈的2014年全國房地產開發和銷售情況報告可以看出,房地產市場的萎靡似乎逐漸得到遏制,但能否迎來拐點將成為行業人士關註的重點。樂觀者的理由在於,2015年寬松的房地產政策環境還將得以延續。在產業政策方面,全面解凍限購政策、進一步放寬二套及以上住房按揭貸款條件、進一步降低住房交易稅費等房市利好措施將促進購房者消費欲望的增強。在貨幣政策方面,降息周期開啟,房貸利率下降將是2015年房市趨穩甚至向好的有力支撐,同時,降準預期也能為這一市場帶來充裕的資金。據此專傢認為,國內房地產並沒有出現危機,房價適當波動是在擠出投機性需求,2015年將穩定住房消費。

??基於此,“穩定”的住房消費,或許是2015年房地產市場能夠保持的最好局面。因為,2015年是中國改革的全面啟動年,許多新的改革措施及產生的效果,需要市場去消化,這雖為房地產帶來新的不確定性,但房地產市場依然是穩定經濟增長的一個引擎,政府絕不會通過盲目擴張而導致不負責任地增大房市泡沫,這早已是市場各方的共識。

??總的來看,在樓市上半場,市場的發展推動企業快速發展;而在樓市下半場,市場和房企增速下滑已成為樓市“新常態”,行業庫存繼續增加,繼續沿用原有慣性增長的思路將導致企業運營風險增加,企業需要接受市場環境的變化,並調整戰略。也就是說,在樓市的下半場,或者說白銀時代,跟前十年相比,銷售金額和面積增速明顯下滑。而各類房企的生存狀況也分化明顯。

??樓市走向常態化

??1月17日,在天首投資基金和中超地產聯合舉辦的2015新春投資策略研討會上,中國房地產住宅研究會副會長顧雲昌也表示,房地產在中國還有很大的發展空間,不存在一些人所說的中國房地產要崩盤瞭,而是有軟著陸的可能。

??業內人士分析,2014年的房地產行業遭遇瞭前所未有的挑戰:一是中國經濟步入新常態,經濟結構優化升級,從要素驅動、投資驅動轉向創新驅動,曾經激發樓市“瘋狂”的基本面已不復存在;二是o2o模式備受資本熱捧,產業鏈逐漸成熟。o2o的核心是線上線下一起搞,但是線下的商業邏輯不會因為有瞭o2o而發生變化。對於房地產電商而言,要利用線上資源為線下交易做改善,最重要的是改善服務體驗、改善服務流程以及提高增值價值。2015年,互聯網化更是成為瞭房地產行業的重要變革之一。特別是以互聯網巨頭、傳統房地產巨擘以及無數創業公司為主的三股有生力量正在日益改變著傳統房地產行業。這種趨勢,或許會給今年的房地產剛性需求助一臂之力。

??同樣是在1月21日至24日的冬季達沃斯論壇上,中國人民銀行行長周小川也表示,盡管中國一些城市的房價下降,但央行應該保持貨幣政策穩定性,因為房地產市場不存在嚴重的全國性問題。他指出,中國房地產市場正在經歷周期性調整,一部分可以通過宏觀審慎政策來應對,而不是用貨幣政策來應對。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-03/07305978305124077192135.shtml

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