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著力引導樓市合理需求釋放



  今年以來,全國房地產銷售數據已連續六個月下滑。供需關系逆轉,政策著力點應轉移到釋放需求上來,借助市場自發調整力量,引導合理需求釋放。

  房地產市場頹勢從去年開始就有所體現。其中一個重要表現是,過去12個月,全國房地產開發投資增速始終低於固定資產投資增速。房地產業曾在經濟結構中處於支柱地位,如今的弱化局面可謂前所未有。那麼,房地產業果真如一些人所預言的那樣,已進入低迷期瞭嗎?當然不是。

  從供應端看,房地產投資經過多年的高速增長,如今的市場總體供應量已較充足,部分區域甚至出現明顯的供大於求現象。從需求端看,雖然目前整體需求出現頹勢,有三方面潛力仍不可忽視。一是因近期調整出現觀望的部分需求;二是在信貸政策調整後,因購房成本偏高而暫時無法釋放的剛需;三是城鎮化大勢引致的新增購房需求。這說明,盡管市場暫時低迷,但房地產業仍有著較強內生動力。這種動力雖不足以支撐樓市回歸高速增長,但仍可使房地產市場進入"白銀時代"。

  6月,全國房地產銷售數據略有好轉。這與各地救市大潮有關,但也說明,經過長期低迷後,市場正出現自發回調跡象。在此情況下,應順應這種調整趨勢,使更多需求進入市場。

  首先,"限購令"應有序退出。由於市場供需關系發生逆轉、合理需求無法釋放,在一些二線城市,限購政策已不合時宜。事實上,在不少城市中,"限購令"已名存實亡。

  其次,應適當降低信貸門檻。信貸政策是影響需求釋放的最主要因素之一。盡管有關部門曾敦促商業銀行,要求其合理配置信貸資源,優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求,但是在首付比例和貸款利率方面,購房者並未得到實質性優惠。這造成近期房價下跌但購房者實際成本並未下降。

  第三,應加快推進土地、戶籍制度改革,釋放城鎮化紅利。城鎮化進程是我國經濟發展必經階段,也是房地產業最大利好所在。為有序推進這一進程,需盡快突破土地、戶籍等政策藩籬,為城鎮提供更多新增需求,對接日益擴大的供應規模。

  隨著行政手段逐漸退出,房地產市場逐漸進入市場化調整軌道。為避免政策基調驟變、維持市場穩定,在釋放需求過程中,仍有兩點需要註意。

  一是註重差異化特征。考慮到區域市場形勢的差異,一線城市限購政策應繼續存在,以避免需求無序釋放。考慮到需求層級差異,在信貸和稅收政策調整過程中,應繼續強調"差異化",避免投機投資需求借機入市。

  二是切勿忽略供給。在釋放合理需求的同時,切勿放松對供應端的關註。一方面,一線城市土地供應仍應加大,從而縮小供需差異;另一方面,需加快推進棚戶區改造,從而承接更多新增需求。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-17/08384298202.shtml

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