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內容來自sina新聞

任志強批評政府文件曾被俞正聲臭罵

任志強

  北京的房地產市場基本上是以單位購房為主的市場。1998年房改政策出臺之前，私人購房(包括外銷房)所占市場份額不到7%。因此華遠房地產的機構設置中沒有面對市場的銷售部門，也沒有自己的物業管理隊伍。最初是憑市建委或開發辦轉來單位購房的計劃單子進行定制，後來是憑公司與各國有單位、機關的關系成批量地按購買單位的分配要求進行定制，因此公司的經營和設計部門長期不研究個人住房市場的需求，也沒有個性的產品。

  20世紀80年代末期，最初執行的80住-1和80住-2的標準圖紙對戶型、面積都有嚴格的限制性要求，如一居室的建築面積不得大於40平方米，二居室的建築面積不得大於60平方米，三居室的建築面積不得大於80平方米，超過100平方米的四居室必須有高知、高幹的建設指標，且最大建築面積也不得超過130平方米。

  鄧小平南方談話之後，14個沿海開放城市和南方大部分城市的住房基本已完全市場化，大多以個人購房為主、單位購房分房為輔，但北京仍然是單位福利分房為主。

  這就產生瞭市場化與福利分房之間的巨大差別。萬科會在房子的設計合理性、個人的愛好上下更多的功夫，並且已經有瞭一整套規范的物業管理體系，同時也有瞭整套如何面向市場進行宣傳和銷售的經驗。

  我們在設計上仍然註重於如何在規定的面積數之內規劃合理的面積和位置，如何降低造價爭取更多的利潤。而單位購房要求的恰恰不是市場中的個性化，反而要求盡可能在面積上平均化，減少戶與戶之間的差別，減少福利分配中的矛盾；銷售上則取決於領導的選擇和對上班地點的位置選擇；管理主要由各單位房管科、基建處之類的機構自管。

  為單位服務時，大多不是地產公司選擇蓋多少三居、二居、一居，而是按照購買單位的要求定制不同戶型的房子，這種定制完全是計劃性的，而非市場化的，連裝修的標準都是在固定標準之外另行計算的。

  最初北京的分房要按照國傢或單位資金撥付的標準設計，如前三門一帶的高樓是北京在改革開放之後建成的第一個成片的高樓。包括酒店和外交公寓，全北京在1978年之前8層以上的樓大約隻有14幢，前三門這片樓群的出現打破瞭北京無高樓的歷史。前三門樓群正是嚴格按預算限制設計的，因此都隻重居室的面積，沒有廳的設計。

  那時隻能盡量解決居住面積問題，而不註重社交和活動空間，不但無廳，更沒有起居室的概念。中國的設計師們大多也就住過這種房子，並不知道富裕起來的傢庭應如何享受生活。

  鄧小平參觀前三門的房子時，曾專門問道：為什麼都沒有廳的設計？陪同人員說造價與面積限制不允許有廳，鄧小平說那就將層高限低一些，將省出來的錢用在擴大廳上。這樣原來2.9米標高的層面降到瞭2.7米，圖紙也開始有瞭個4平方米左右的門廳的設計。

  完全市場化後，這種層高與小廳的設計概念才完全被打破瞭。就連北京市的拆遷法規中都明確規定，還給拆遷戶的住房面積中，隻計算居室的面積，後來擴大到廳的面積計算一半，而廚房、廁所、陽臺等都不得計算為拆遷面積。因此北京大量的拆遷實物安置用房以及單位的福利分房中存在著許多的設計缺陷。

  正因為在這種環境下生存，華遠真正依靠的不是市場中的面向個人的銷售，更多的是面向單位的福利分配。這種局面直到1997年之後才有所改變，華遠增加瞭面向市場的個人銷售產品，在公司內組建瞭面向市場的經營銷售部門和物業管理部門，但已經遠遠地落後於萬科之類一直在市場上摸爬滾打的開發公司瞭。

  1998年的房改徹底改變瞭公司管理層和全部員工的經營觀念，但福利分房式的生產定制一直到2001年才基本結束。

  記得在華遠的上市路演中，我重點展示的華遠的銷售優勢不是市場，而是與各大單位的合作關系，如各部委、各大銀行、各大機關等等，如今這一切優勢都煙消雲散瞭。

  1998年8月，朱總理批準下發國務院23號文件，拉開瞭停止住房福利分配、全面推進商品房市場化的大幕，同時在工資中增加住房補貼，提出"高收入傢庭購買或租賃市場中的商品房""中等收入傢庭主要依靠購買經濟適用房""住房困難的低收入傢庭用廉租房"解決住房問題，並限定瞭發放住房補貼的標準。

  將住房推向市場，實現商品化交易，是1995年生效的《房地產管理法》中要實現的目標，這對於房地產開發商而言當然是件好事。在亞洲金融危機的沖擊之下，朱總理想得更多的則是如何拉動和保障中國的經濟增長的問題，因此在俞正聲部長四次上報經濟適用住房"可租可售"的文件中堅決砍掉"可租"兩字，試圖用經濟適用住房的建設和銷售拉動中國的投資增長。

彰化秀水建地貸款  正如朱總理所希望的那樣，用經濟適用住房能拉住中國經濟、撬開民眾的錢袋子。但同時從中央到地方政府都必然會放棄對廉租房的建設，必然會忽略對最低收入人群和住房困難傢庭的保障。

  當年10月4日，中國第三屆房地產協會年會召開，楊慎會長專門邀請我作大會發言，解讀23號文件。

  當時主席臺上坐瞭許多領導，包括時任建設部部長的俞正聲，但我並不認識也不知道主席臺上都坐瞭些什麼官，隻知道按自己的思路和理解評論23號文件對市場的影響和其中存在的問題。

  我認為，最核心的問題是"當把住房推向市場化的同時，應同步建立城鎮住房的社會保障體系，而社會保障不是讓民眾都去擁有住房財產，而是用租賃方式保障最基本的居住權利"，至今我仍堅持這種觀點。

  如果1998年同步建立瞭"城鎮住房的廉租房或租賃房的保障體系"，也許今天就不用在"十二五"規劃中用"大躍進"的生產方式建設3600萬套保障房，也不會有房價的不斷高漲和限購政策的出臺。

  我的批評激怒瞭臺上坐著的各位官員，也從此與俞正聲部長結下瞭不解之緣。

  當年冬天，俞部長和謝傢瑾司長等人到香港時，寧高寧接待瞭俞部長，飯桌上聽到的是俞部長的一頓臭罵，說我太缺少政治敏感性瞭，怎麼可以在國務院文件剛出臺時就公開批評呢？

  也許當時朱鎔基的首要任務是拉動中國的經濟增長，這是個破題的大局，而我說的應同步建立住房保障體系則是個局部的小局，但如果在中國經濟已經有瞭增長之後不去補這個缺陷，就可能造成今天惡補的局面。

  十多年過去瞭，許多人並不知道我也許是在房改文件出臺之後第一個提出必須同步建立住房保障體系的人，大多數人隻是從媒體中看到瞭一個被扭曲的側面，以為我隻在鼓吹房價的不斷上漲，卻並不知道那段曾經被政府批評的過去--問題的核心正在於市場化時應同步建立住房保障制度。

  關於建立廉租房的制度化問題，我連續提瞭10年(包括我的政協提案)，終於在2007年國務院出臺宏觀調控文件，正式將廉租房的建設與保障問題納入政府的責任之中。整整10年之間，即使那時每年隻建設幾十萬套，今天也用不著為房地產市場的越調越漲發愁瞭。歲月隻留下瞭我發言的痕跡。

  1997年2月23日，建設部在重慶召開瞭全國房地產工作座談會，侯捷部長、李振東副部長和謝傢瑾司長在會上做瞭重點的主題發言，提出"要逐步將住房的實物福利分配制度向貨幣分配制度轉換，把過去覆蓋全社會的住房福利制度縮小到合理的限度......逐步形成住房的居民直接消費市場"。

  這次會議是拉開住房福利分配制度改革的序幕，於是我又一次被拋到瞭中國住房制度改革的風口浪尖上。

  華遠是中國經濟改革研究基金會的最大贊助人，先後投入瞭超過2000萬元的贊助費用，專門用於資助對於中國經濟體制改革的研究。1997年的重點研究報告恰恰是針對中國住房制度改革的，先後發佈十多份研究報告，包括《加快住高雄路竹土地貸款房貨幣分配機制轉換》《培育新的經濟增長點--深化城鎮住房制度改革思路和政策建設》《關於住房分配體制改革的北京建議》等，也有我寫的《現代住房制度中的誤區》等。

  這一系列的研究報告在國傢體制改革委員會的工作會議上引起瞭轟動效應，也對1998年最終下發23號文件起瞭巨大的影響，最終促進瞭中國住房制度的市場化改革，可以說華遠在實現房改制度的改革中起到瞭重要的作用。

  麻煩不是出在23號文件出臺之前，而是23號文件出臺之後。

  國務院於1998年7月3日下發瞭國發［1998］23號文件(《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》)，緊隨其後中共中央辦公廳下發瞭廳字［1999］10號文件，北京市下發瞭京發［1999］21號文件，出臺瞭實施方案及細則，福利分房作為"最後一頓免費的晚餐"，將徹底退出市場。實際上，今天仍有部分單位和機構借用23號文件中經濟適用房的名義堅持著半福利分配式的分房制度。

  還好，我早在此前就用公司提取的公益金安排瞭職工的住房建設問題，兌現瞭我在華遠房地產公司成立之初對員工許下的諾言。

  公司制定瞭明確的制度，員工住房的建設與分配完全交給工會，包括如何計算工齡，如何計算住房補貼的金額，如何使用公益金和如何限制以權謀私，圖紙、戶型、裝修的標準，都由工會討論確定。我既不參加這種討論，也不參與制定分配方案，也不允許任何職工來找我討論，除非發現工會有違規違紀的問題，否則一律按工會的決定辦理。

  住房分配之後，又按照國發23號文件，讓所有的職工按房改價購房，將住房用低價賣給瞭員工。1995年之前到公司的員工都分到瞭大小不同的住房，90%以上的員工從公司分到瞭住房。

  此後，華潤按照香港中資機構的規定，又給不同職位的人員發放瞭一筆住房補貼(除瞭個別新到公司的員工)，許多人借機購買瞭公司對市場銷售的商品房。

  住房制度的改革促使公司不得不進行徹底的調整，由單位購房的定制生產方式轉向完全面向市場個人購買的生產方式。

  此前華遠最先開始的面向市場的房子隻有外銷房。早期的萬明園小區、紅聯北村小區、志強園小區、東冠英小區、建工西裡小區、西羅園小區、魯谷小區等大都是對單位進行銷售的產品，後來京通新城、華清嘉園、華亭嘉園、鳳凰城等項目全都變成完全向個人消費群體銷售的項目瞭。

  當北京的拆遷政策也由實物拆遷改為貨幣拆遷時，公司手中的30多萬平方米的拆遷房成瞭一個沉重的包袱。為換回現金，我不得不做出不以營利為主而以套現為主的決定，乘著最後一頓福利分房的"晚餐"機會，將這些拆遷房低價賣給瞭一些追趕福利分房末班車的單位。如承擔公司施工的大企業中國中鐵股份有限公司，他們要求用住房頂工程款，於是魯谷的一些拆遷房就變成瞭他們的福利分房。沒想到這給公司帶來的不是利潤，而是一個巨額的虧損。

  (本文摘自任志強自傳《野心優雅》)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-17/10392455694.shtml

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