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樂居一線恒大高周轉打響上海戰役
2天時間，首次在上海公開拿地的恒大斥資47.9億元在上海連拿5地
新浪樂居深度報道記者@謝敏敏/文
11月4號下午2點半，上海浦東房地產交易中心5樓，福建房企正榮的一位工作人員面對媒體的追問一言不發，情緒不佳。在剛剛過去的土拍現場，正榮作為最後的兩名爭奪者中的一員數度舉牌，惜敗。正榮上海公司總經理章建波隨後出現，等待第二快地的競拍結果，這塊地他們並沒有參與競拍。樂居深度報道匯總》》
這兩塊地最後均花落恒大。2天時間，首次在上海公開拿地的恒大斥資47.9億元在上海連拿5地，土豪式做法引來猜測無數。
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"表面上看似瘋狂，但背後是整個集團深思熟慮的結果。"克爾瑞上海事業部高級分析師萬寅升說。
恒大有備而來。恒大集團上海公司在2009年就已經成立，期間在長三角地區發展瞭無錫、啟東、浙江等地的項目。多位知情人士透露，恒大一直以來都想進入上海市場，自去年下半年開始動作頻繁，如今算得償夙願。
此番入滬，恒大采取的是"外圍包圍城區"的戰略。財經評論人、上海春之聲集團董事長朱大鳴評價恒大此舉"有眼光"："現在進入上海的門檻非常高，幾個億根本不行，上海水太深，有錢也不一定能進入。中心城區的開發成本太高，在有軌道交通的外環區域拿地，是進入上海市場的不錯選擇。"
神秘的上海團隊
對外界來說，成立於2009年的恒大地產上海團隊低調神秘。在上海拿地之前，他們早就在浙江、江蘇等地開發項目，但在土地市場鮮少如此高調。
"他們公司有自己的規定，管理嚴格，所有采訪要報集團總部，隻有許傢印等幾個人才能公開發言，一直很低調。"一位上海地產媒體人這麼說道。
在恒大地產集團上海公司總經理陳科俊僅有的兩次媒體專訪中，他是這麼描述上海團隊的："恒大地產集團上海公司成立於2009年7月，是恒大地產集團實施全國戰略、佈局華東市場所邁出的關鍵一步。"語言嚴謹而公式化。陳科俊出現在4號的上海拍地現場。
截止到2013年5月份的公開數據是，上海公司在上海、無錫、寧波、衢州等城市擁有9個項目。
彼時所指的上海項目，是恒大於2008年斥資14億元從上海穗華置業有限公司手中收購的源深路1號項目，占地僅3.4萬平方米，名為"上海恒大華府"。"項目拆遷基本完成，馬上要動工，不出意外的話明年入市。"萬寅升說。
穗華置業的法人代表就是陳科俊。但查閱上海市工商局網站，此次拿地的恒大上海盛建置業有限公司無記錄。此次耗資近50億元，是恒大地產首次在上海公開市場奪地。
克爾瑞研究中心總監薛建雄表示，恒大在2007年之前就有入滬的願望。"恒大的投資一直很穩健。在07年之前上海地價比較低的情況下，一直在跟郊區政府談，可惜碰到08年經濟調整沒進來，09年後地價漲的太厲害，失去瞭低成本進入的機會。之後，他們就在嘉興、啟東做瞭大項目，對長三角市場有更深的瞭解後，才敢以競爭性的姿態進來。"他說。
2012年以後，恒大進入上海的動機變得明顯。2012年5月11日，恒大集團董事局主席許傢印赴上海投資考察。另據媒體報道，今年上半年許多次來上海洽談投資事宜。
據瞭解，在今年11月14號的松江一地塊拍賣現場，同樣出現瞭恒大的身影。
在上海地產圈資深人士孫華良的印象裡，恒大去年就打算快速進入上海，甚至考慮收購浦東的兩個項目，最後因為沒談攏告終，"去年下半年開始籌備拿地，今年上半年打算出手的，現在這個時機我都覺得慢瞭點"。
復旦大學地產運營研究所長蔡為民曾經批評恒大在江蘇啟東項目的營銷策略，"鋪天蓋地的宣傳，我笑他們簡直把全上海的瀕危媒體都救活瞭，但定位不準，買的人越來越少"。但是對於恒大的此番入滬，他給予瞭肯定的評價："在一線城市買地是安全的，尤其是在有地鐵支撐的區域，有強大的購買人群。這是深思熟慮的結果。"
"銷售不是問題"
恒大一口氣拿下的5塊地，兩幅位於嘉定區，三幅在松江，均屬外環區域。"都是比較火熱的區域，消費力充足，總體來說是為現金流考慮。"萬寅升說。
此番佈局廣受好評。萬寅升認為，這有利於形成聯動效應："松江三幅地塊在產品選擇以及開發周期上，都可以形成高效的區域聯動效應，未來在上海西北區域也將形成自安亭到馬陸的恒大產品聯動。"
嘉定馬陸項目的樓板價是14598元/平方米，溢價率達82%，據克而瑞數據，該板塊目前在售樓盤的成交均價是17322元/平米。"這塊地上午拿的，我覺得是為瞭起一個震懾作用，以高姿態來告訴競爭對手其勢在必得的決心，將來售價應該是超過2萬一平的，下午幾塊地則是一個平衡。"萬寅升說。
隨後，恒大拿下松江區佘山北居住社區地塊、松江中山街道兩塊地和嘉定安亭的地塊，，成交樓板價分別為12460元/平米、12903元/平米、12461元/平米和9938元/平米，溢價率則分別是149%、137%、126.59%和98%。
佘山北區域是保障性住房建設基地，另外兩幅松江地塊的所在區域商品房現售均價是19760元/平米，加上建安成本，恒大的這5個項目未來均價超過2萬元幾乎沒有懸念。
業內認為，此次拿地項目主要適合做剛需產品，可以發揮恒大的強項，銷售不成問題。"以其拿地的區域的本地客戶和通過軌道交通導入的外來客戶為主，基數很大。"萬寅升說。
恒大一貫采取快周轉戰略，"最快的話明年10月份全部會上市，但我預計沒這麼快，有可能在後年3月份推出"，孫華良分析說。
朱大鳴建議恒大在上海繼續"快進快出"的戰略："銷售業績如何關鍵看開發商的心態，據我所知很多房企現在對利潤要求不高，就8個點、10個點左右，快地快出，這樣的話就有一定的市場，且恒大拿地的幾個板塊雖然距離市區遠，但是有地鐵，也會吸引很多人前來。"
樂居深度報道匯總》》
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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-06/10312527175.shtml
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