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內容來自sina新聞

南佈社區破冰 小產權房轉正調查

【長沙樓市11月開盤預告】

  核心提示：距深圳市中心50公裡遠、小小的南佈社區正在探索以"整村統籌"模式步入二次開發。如果一切順利，完成瞭"整村統籌"之後的南佈社區居民將擁有相應的"紅本"房產，而社區股份公司也將擁有更高價值且可以完全流通的高檔物業。

  備受外界關註的廣東省深圳市南佈社區土地整備終於要駛入快車道。

  10月29日，該社區《"整村統籌"土地整備專項規劃(草案)》結束瞭30天的公示期。"在對收集的修改意見進行處理之後，我們希望推動整體方案在年內獲市政府批準。"深圳市坪山新區土地整備中心副主任黃坤赤告訴《21世紀經濟報道》記者。

  2012年年中，深圳按照國土資源部批復，啟動土地管理制度改革綜合試點，拉開第三次土改序幕。

  試點方案中"推進原農村土地確權"的字眼曾為深圳海量"小產權房"轉正打開想象空間。但一年多過去，深圳市層面並未有更進一步明確的操作指引。

  然而，距深圳市中心50公裡遠、小小的南佈社區正在探索以"整村統籌"模式步入二次開發。

  如果一切順利，完成瞭"整村統籌"之後的南佈社區居民將擁有相應的"紅本"房產，而社區股份公司也將擁有更高價值且可以完全流通的高檔物業。

  一攬子解決歷史遺留問題

  快的話一兩年後，南佈社區155戶居民就將告別目前獨門獨棟、穿插於"握手巷"的私宅，住進統一修建的花園社區。

  與全國其他城鄉結合部推行的城鎮化不同，南佈的居民此番並不是"洗腳上樓"。早在20多年前，南佈村集體就將不少田地蓋成廠房，招來"三來一補"等企業。村民隨後也扔下鋤頭，拆掉自己宅基地上的老屋，建起瞭五、六層高的私宅，除瞭一小部分面積自住外，其他分割成小套間，出租給外來務工者。

  現在，社區裡的"80後"們還記得一些小時候去河邊放牛的情形，"90後"們則集體沒有瞭農耕記憶，盡管他們出生時都還是農村戶口。

  一句話說，盡管明顯有違土地使用法規，坪山河北岸這個曾經稻田環繞的嶺南山村與深圳其他數以百計的村子一樣，早已徹底完成瞭形式上的城鎮化。

  村民們真正成為"城裡人"則是在2004年。當年深圳通過將村、鎮改為社區、街道，給予村民城市戶口並交納養老醫療保險等方式，成為全國第一個徹底消滅"農民"的城市。

  此後，深圳將轄區內所有土地名義上收歸國有。

  南佈社區居民黃日新(化名)回憶說，他傢現在的房子就建於2003年前後。"當時書記跟我說，你要是現在不建，以後可能都建不瞭瞭。"

  於是，黃日新傢找銀行貸款30萬，在約90平米的宅基地上建起瞭6層樓。除瞭自住面積之外，其他部分被隔出30套小房間，每月可以收到6000多元的租金，幾乎是他在社區工作站做保安收入的三倍多。

  雖然2004年之後，南佈社區新建的房子不多，但實際上此前村集體建的一些廠房，以及村民的私宅用地，並沒有被"國有化"。這些物業要麼拿瞭"綠本"(不能上市交易)，要麼幹脆就是"無證"狀態。

  實際上，由於還沒有履行轉地手續、土地補償與青苗等附著物補償沒有到位，還有大量建設用地或非建設用地實際掌握在原村集體經濟組織手上。

  動輒激發市場熱議的、被深圳市民購買的海量"小產權房"大多是由社區股份公司與中小型房地產開發商合作蓋起的成片統建樓。

  但在深圳官方語境中，因為理論上深圳土地已經被全部國有化瞭，這類物業不叫"小產權房"，而被稱為"歷史遺留獲新增違法建築"。

  對城市管理者而言，這類作為居住用途的統建樓最大的問題是缺乏規劃，許多公共配套設施無法跟上。且很多樓間距非常小，存在消防隱患。

  而其他掌握在村集體手上的工業用地也有利用效率低下的問題。這對深圳狹小的地域面積來說，是巨大的浪費。

  "整村統籌"就是在這樣的背景下提出來的。據深圳市規劃和國土資源委員會深圳坪山管理局介紹，這一模式是以原行政村為單元，扣除已征轉補償國有用地，在剩餘未征轉補償原農村集體土地范圍內，綜合運用土地、規劃和資金手段，由政府主導、社區實施、居民參與，按新型城市化相關要求，實現社區與城市的跨越性發展的土地整備模式。

  "我們希望經過這樣的統籌規劃之後，再也不要有農村集體和政府在土地使用中有扯不清的事兒瞭。"坪山管理局一位多年從事土地利用管理人士告訴《21世紀經濟報道》記者。

  土地整備核心是讓利於民

  按照前文中提到的南佈社區土地"整村統籌"土地整備專項規劃，本次土地整備范圍為南佈社區實際掌握的土地，面積約28.48公頃，其中，現狀建成區面積22.37公頃，空地6.11公頃。

  本次土地整備後移交政府用地面積為11.18公頃，社區留用地面積為17.30公頃。從圖紙上看，政府拿走的這11.18公頃用地中，不僅要用來做市政道路、公共文體設施、綠地等，還要配套建設一所學校。

  社區留用地被劃分成瞭7個地塊，2塊商業、辦公用地，5塊居住用地。這些用地將全部變為國有土地，社區股份公司按規定繳納地價之後，就以協議出讓的方式取得土地使用權。

  記者從坪山管理局獲得的一份材料顯示，這些土地除瞭承擔原村民的居住安置之外，可以由股份公司自行或者合作經營產業項目，也可以開發房地產，甚至可以直接賣掉變現。

  而目前，當地政府為這一模式定的地價也非常優惠。"一個是參照城市更新按容積率分段計收，另一個參照已有政策統一計收基準地價的10%。"

  很明顯，經過整備之後，絕大多數土地增值潛力都被留在瞭社區。

  對於社區而言，這也就意味著，集體資產獲得巨大增值潛力，同時為社區產業調整升級提供瞭跨越式發展的機會；對於小業主和權利人來說，則可以讓土地房屋權益得到明晰民間二胎房貸利息任何問題免費諮詢的產權確認。

  南佈社區工作人員黃馬城告訴記者，現在社區股份公司的廠房每平米每月租金隻有8元，以後建成商業之後，租金可能翻好幾倍。

  此外，黃馬城認為，除瞭物業出租，股份公司也可以自己開辦一些實業，創造收入的同時，也解決居民的就業問題。

  坪山管理局認為，在這種模式下，對政府來說，雖然給出瞭土地未來的增值潛力，但相對傳統的征地拆遷單一模式，還是經濟許多。

  何況這不僅僅是一個簡單的經濟問題。通過整村統籌土地整備，一來實現區域內土地的根本確權，二來通過土地資源的整合與優化，提高集約利用水平，同時也因為理清瞭土地利益關系，也為城市市政公共設施的規劃和建設奠定基礎。更重要的是，這種方式也可以回收一定數量的經營性土地或產業用地。

  可以說這是一個多個人信貸利率比較二胎年息方共贏的局面。

  值得一提的是，社區規劃，很大程度上體現瞭社區意願。此次公示的土地整備項目專項規劃就是股份公司以77萬的價格招標瞭一間專業城市設計公司，按照社區意願及規劃部門的要求形成的。

  此外，為瞭更好地與政府就返還用地數量及容積率等方面進行談判，銀行2胎股份公司還用300萬招標瞭一傢知名的地產咨詢公司作為顧問。

  "雖然這些費用都是政府出的，但是設計單位和顧問機構都是我們自己定的。"黃馬城告訴《21世紀經濟報道》記者。

  如果今年年底，南佈社區的總體規劃能夠獲批，接下來，就要進入與村民談拆遷補償的階段瞭。

  在整村統籌的模式下，這部分工作被完全交給瞭社區股份公司。如何在社區內部分配利益，協調分歧是其中的關鍵。

  記者近日在社區走訪發現，這部分工作難度不小。一來許多居民隻是聽說社區可能要拆遷改造，但並不明白整村統籌之後的利益究竟在哪裡，相反他們非常擔心的是土地被通過這種方式一次性買斷之後，將失去穩定收入來源。

  對他們而言，普遍受教育程度不高，且已經習慣瞭做"包租公"、"包租婆"。

  "我可能要做釘子戶。"11月4日下午，社區居民王女士一邊在擇菜一邊告訴《21世紀經濟報道》記者。她多年來一直申請在股份公司或者居委會找份工作，但一直未能如願。

  而另一位村裡的困難戶黃先生也表示要聽聽社區怎麼跟他談。由於是上門女婿，他們一傢現在一傢三口隻有兩層樓，每層30平米，一樓用來開間雜貨店維持生活，二樓自住。因為住房面積狹小，他與村裡也曾有過頗多齟齬。

  南佈社區南否華麗轉身，處理好內部利益分配，或才是真正的考驗。(孫小林)

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/13163724327.shtml

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