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【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】

  國傢統計局日前公佈的數據顯示，北京(樓盤)4月房價漲幅放緩，然而業內人士質疑這是緣於限價令的假摔。限價令固然使房價數據短期得以改觀，但樓市背後的諸多矛盾並未根本解決。北京控房價若要取得長久效果，下一步將考驗政府在土地出讓中的讓利決心。

  新國五條地方配套細則實施以來，北京土地市場出現全國罕見的降溫現象。上周通州兩地塊流標，在5月擬出讓的地塊中，至今仍有幾塊地無人報價。究其原因，一方面調控新政下開發商拿地趨於謹慎，另一方面政府土地出讓底價設定偏高。調控新政下，商品房勒令限價出售，樓市降溫意圖明顯，地方政府仍高價賣地令人費解。

  需要警惕的是，土地出讓流標無疑將加大供地計劃無法完成的風險，未來住房供應可能減少，從而為房價上漲埋下隱患。這在以往的樓市調控中已有深刻的教訓。

  作為房價上漲的起始環節，土地出讓如何改革是一道繞不過去的坎。值得關註的是，北京住建委已表示目前正在研究"限價房序列管理"細則，意欲通過增加"限房價、競地價"地塊供應，解決屬於"夾心層"的中等收入傢庭的自住、改善型需求。由於在土地出讓環節直接限定瞭房價，這種土地出讓方式對於房價的下拉作用是可以期待的。

  但這種供地方式如何實施仍存在兩大疑問：一是政府以此方式推地的數量有多大，二是限房價限到什麼水平。對這兩大疑問的回答，都將考驗政府讓利的決心。

  作為土地出讓創新模式之一，"限房價、競地價"並不算新鮮事物。2010年，房山區長陽鎮的一塊地首次采用該方式出讓，但之後變得鳳毛麟角。相比之下，"限地價、競配建政策房面積"出讓比例近年來上升較快，個中原因，"限房價、競地價"不僅使開發商兩頭受限，風險增大，而且政府土地出讓收入變得不確定，利益無法保障，所以其遇冷，應與政府土地出讓利益考量有很大的關系。

  "限房價、競地價"會不會成為未來供地的主流模式尚待觀察。根據北京市住建委的表態，隻有房子二胎借款部分商品房實施"限價房序列管理"，自然也隻有這部分住房采取"限房價、競地價"的土地出讓方式，而高檔商品房的土地出讓還會采用更市場化的方式。

  總之，新供地方式何時啟動，占多大的比例，限房價如何限，這些關鍵問題都將成為影響北京房價後續走勢的重要因素，對於地產商的博弈心理也將產生巨大的影響，須密切關註。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/09583179900.shtml

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