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??雖然12月還沒結束，但就截止到25日的數據來看，12月儼然已成為瞭一個“土地月”，不少城市在年末創下瞭土地市場的年內高點，上海成交總價突破瞭200億，南京超過瞭100億，單價地王也是頻頻出現，前11個月的土地排行榜又得重新修訂，政府和開發商在最後一個月共同掀起瞭一場“土地風暴”。對此，我想談談本月土地市場的幾個特征：

??1、強者恒強看上海

??從城市總價排行來看，不少城市都在年底實現瞭土地大賣：上海以超過200億的成交總價高居首位;南京排在第二，成交總價達到150億，雖有多幅商辦地塊流拍，不過宅地出讓還是足夠給力;青島以77.56億的今年峰值排在第三，在年末一舉超過去年全年的土地成交價款；南通則是在年末以黑馬承做房貸二胎銀行年息姿態殺出排在第四，土地月度成交總價在30億以下徘徊瞭近一年之後，在歲末終於迎來井噴，南通土地成交總價大幅上跳至74.6億之高。不過從城市來看，在20位之後，城市土地成交總價就滑落至10億元以下，各地土地市場成交規模分化還是比較明顯。

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??2、城市溢價差異大

??從各線城市溢價率角度來看，還是一線城市更受房企熱捧，幾乎每塊宅地都是溢價成交，例如上海的兩塊單價地王爭奪都十分激烈，溢價率均超過瞭100%，二三線城市溢價水平則相對較低，如吸引瞭眾多房企競拍的南京九龍湖G83地塊，雖然歷經40輪的鏖戰，在萬科、禹州、旭輝多傢房企的爭奪下，最終溢價率也“僅僅”是不到40%。

??簡而言之就是住宅搶手，商辦遇冷，比如前天上海前灘成交的五幅地塊中，三塊住宅土地溢價率均超過90%，成交單價也都在5萬元/㎡以上，兩塊商辦用地分別為63%溢價和底價成交，樓板價也均在3.5萬元/㎡以下，無獨有偶，同日的南京土地拍賣會上更是明顯，五塊商辦用地全部流拍，三塊宅地均順利出讓，其中萬科拿下的九龍湖G83地塊，樓板價更是刷新瞭板塊記錄。

??3、單價地王頻繁出

??與11月相比，本月雖沒出現50億以上的高總價地王，但單價地王紀錄還是被頻頻刷新，比如上海前灘的32-01和36-01地塊，若不折算保障房面積，樓板價都超過瞭之前的北京華嘉胡同，排在今年全國單價榜單的首次席，而相鄰的前灘38-01地塊，也可躋身全國前五之列。不過單價地王記錄被頻頻刷新的同時，更多的土地還是在以平價出讓，本月超過六成的土地樓板價還是在2000元以下，七成的土地還是在以底價成交。

??4、企業預期大分化

??本月拿下地王的企業，以五十強、百強企業為主，排在前十強、前二十強的企業反而不多。以上海單價地王為例，華潤、招商、九龍倉等大鱷最終都選擇瞭放棄，而在最終競得的房企中，格力是外來企業，三湘雖然是本地傳統企業，但也不是在做全國性的規模化。現在看來，20強企業對於高價拿地還是比較謹慎，反而是五十強、百強這類企業拿地的訴求更大，對於未來預期更高，能夠給出的溢價也更高。

??5、“宅”貴“商”賤反差大

??簡而言之就是住宅搶手，商辦遇冷，比如前天上海前灘成交的五幅地塊中，三塊住宅土地溢價率均超過90%，成交單價也都在5萬元/㎡以上，兩塊商辦用地分別為63%溢價和底價成交，樓板價也均在3.5萬元/㎡以下，無獨有偶，同日的南京土地拍賣會上更是明顯，五塊商辦用地全部流拍，三塊宅地均順利出讓，其中萬科拿下的九龍湖G83地塊，樓板價更是刷新瞭板塊記錄。

??雖然12月土地市場比較火，不過鑒於市場基本面還是沒有發生根本性的改變，要謹慎勿樂觀仍然應該是接下來一段時間的主旋律。今天年末部分城市出現高地價的抬頭，和去年年末非常相像，我覺得還是應該謹慎，包括上海在內的一線城市也不完全等於“避風港”，去年上海一些地王（包括一些區域地王），今年實際上市場壓力還是很大。今年年末又開始復制去年的這種情況，不得不令人擔憂。

??我們還是應該重新反省一下，這些地王出現，短期內政府得利，企業壓力，但中長期來看，如果項目難以啟動或去化困難，政府也會從得利變成壓力，而且當前因為地價推高房價在一線城市已經是事實，消費者、房企、政府都將品嘗苦果，那這種情況還有必要繼續嗎？也許開發企業也該到瞭對這種共同抬價搶地模式重新檢討的時候瞭，也許合作開發會是一條可行之路。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/陽光屋二胎房貸年息借貸增貸轉貸(all)2014-12-26/17325954176831065473417.shtml

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