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  "國內隻可能有一個萬達，不可能有第二個。因此，我們隻是在自己所熟悉的區域去深耕一部分商業地產，如果項目很好，能夠覆蓋掉我們的投資成本的話，我覺得是可以適度自持一部分商業的。現在這塊我們出售的部分占七成，自持的物業占三成。"蘇波稱。

  從2011年7月8日上市至今，新華聯不動產(以下簡稱：新華聯)登陸資本市場已經整整3年時間。而在這3年時間裡，新華聯借助上市契機，積極的轉型求變，從一個僅有6個項目的小型房企，成長為擁有30多個項目，集住宅、文化旅遊、商業地產於一身的大中型開發商。公司總資產也從2011年的77.31億元，增長至2013年年末的182.64億元。

  據悉，通過上市3年來的重新佈局，新華聯在京滬等發達城市儲備瞭諸多優質項目，預計在未來兩到三年內便會陸續投入到市場，同時，新華聯目前已銷售但未結算的收入高達20億元，而這些無疑都為新華聯未來的業績提供瞭強有力的支撐。

  而隨著相關部門對A股房地產再融資的解禁，新華聯也拋出瞭自己的融資方案，擬募資21億元全部用於棚戶區改造及公租房項目，並計劃發行13億元的公司債以補充流動資金。對此，新華聯方面表示，目前公司再融資方案正在按著證監會的相關要求推進。

  "過去新華聯隻做中低端住宅，我們上市以後開始把中高端的住宅、商業地產和旅遊地產植入到我們公司。這種植入對於企業的變化來講，就是所說的結構調整，這個結構調整對未來的發展從目前來看，應該是有特別重要的意義。因為一個企業要發展，就需要明確它的發展方向和發展戰略。發展戰略確定以後，就要有的放矢的去解決發展過程中存在的問題。"蘇波表示。

  新華聯表示，在韓國和馬來西亞的投資，是為瞭積極響應國傢"走出去"的號召，並為公司未來開拓海外市場奠定基礎；同時也是為未來對接境外房地產市場和境外資本市場機會的一次嘗試。

  新華聯總經理蘇波：房地產還是一個非常不錯的行業，而自己的目標就是要讓新華聯成為中國房地產的一線品牌

  蘇波表示，"商業地產已經成為新華聯一個非常重要的支撐"。但他同時認為，新華聯在商業地產上要適可而止，註意適度控制規模。

內容來自sina新聞

  積極佈局海外

  據悉，上市後，新華聯大股東新華聯集團便著手改變上市公司的頂層設計，包括股東決策層面對於新華聯未來投資思路想法的變化，而正是這一變化促使新華聯對未來戰略進行瞭調整。同時，新華聯集團也希望利用上市這個契機，把新華聯做成房地產的一線品牌，這也是助推新華聯發生改變的一個根本原因。

  同時，新華聯還擬與馬來西亞的土融苗栗泰安土融IBZI發展(柔佛)有限公司簽訂《租契購買協議》等相關協議。

  今年1月8日，新華聯擬與韓國黑石度假村株式會社簽訂《共同合作協議書》等相關協議。

  而市場的變化，也是新華聯做出戰略轉型決定的一個關鍵因素。蘇波稱，"新華聯上市以後，市場發生瞭很大的變化，迫使企業自身要進行調整。如果市場還是像2008年以前或者2009年4萬億人民幣的拯救經濟計劃剛剛出來的時候，企業也沒必要進行這麼大的調整"。

  對此，新華聯總經理蘇波表示，"我的目標是讓新華聯成為中國房地產的一線品牌"。

  目前，公司已經把明年的銷售目標鎖定在瞭100億元。

  2012年9月6日，新華聯發佈公告稱，公司將與湖南炎陵縣政府合作，依托神農谷國傢森林公園優質生態環境，開發建設神農谷國際文化旅遊度假區項目。同時，公司擬與西寧湟中縣政府合作，在多巴鎮地區開發建設文化旅遊度假綜合項目。

  實際上，進軍上海對於新華聯來說還有著更深層的意義，即新華聯要逐漸收縮在屏東新埤土地貸款三、四線城市的佈局，未來要更多的往一線城市發展。"我們非常清醒地意識到，公司未來要發展，還是要朝一個比較好的城市區域去拓展。去年，公司便在北京的順義、平谷和天津的武清分別獲取瞭一些土地。"蘇波稱。

  同年11月25日，新華聯又與安徽省蕪湖市簽署瞭蕪湖新華聯文化旅遊老街項目投資框架協議。

  而在旅遊文化地產方面，目前的新華聯更是已經躋身第一集團。蘇波認為，文化旅遊地產在中國，一直是方興未艾的。

  同時，新華聯還在國傢級重點文物保護單位，湖南的潼關窯旁邊獲取瞭2800多畝的土地，用以開發旅遊地產項目。

  此外，在高端住宅領域，新華聯也取得瞭突破性的進展。2013年6月6日，新華聯以17億元競得上海閔行區虹橋商務區核心區北片區09號地塊，樓面價12028元/平方米，這是新華聯首次進軍上海。

  對此，蘇波表示，"虹橋商務區是上海市政府精心打造的一個特別重要的區域，目前有29傢全國一線房地產公司在那裡，我們管他叫'虹橋奧林匹克競技場'，大傢都在那裡建自己的產品，但我們的產品是獨樹一幟的，別的產品基本都是'玻璃盒子'的現代建築，隻有我們的是真正意義上的歐式建築，十八個歐式獨棟，最小的2000多平方米，最大的接近4000平方米，價值非常高，平均每個獨棟的貨值都在億元以上"。

  3年實現戰略轉型

  除瞭調整國內的發展戰略外，新華聯也開始積極的向海外市場進軍。

  同時，蘇波表示，希望通過自己過去的一些經驗，能夠對新華聯專業化的發展有一個很好的提升。"上市後新華聯對品牌的重視與思考和以前不一樣瞭。我們著重做瞭"三精戰略"--即精細化、精品化、精準化，特別註重對於產品品質的提升。"蘇波稱。

  "三駕馬車"共同發展

  據記者瞭解，自登陸資本市場後，新華聯在商業和旅遊文化地產方面建樹頗多。資料顯示，按照新華聯目前的項目儲備，公司未來將持有大型商業中心8傢，總規劃建築面積約68萬平方米，每年總租金收入4.9億元；持有酒店12傢，總規劃建築面積約62萬平方米，每年總經營收入6.4億元。

  對此，蘇波稱，新華聯集團是多元化經營企業，也是最早走出國門的企業之一，海外擴張並不是從房地產開始的。礦業、貿易早就在海外有瞭投資，因此海外投資的觀念和意識對新華聯不是新鮮事。另外，從房地產的角度講，去海外投資也是正常現象，畢竟國內土地越來越貴，"面包"不漲價，但"面粉"漲的厲害，現在就連三、四線城市的地都很貴。

  新華聯董秘杭冠宇則表示，公司未來還會繼續佈局海外市場，同時也會以這些項目為平臺進行海外融資，以獲取更為便宜的資金，降低公司的成本。 融資渠道通暢

  對於新華聯來說，上市後諸多項目的投資都需要資金，雖然身後有中國500強企業新華聯集團的大力支持，但其在資本市場上的融資也必不可少。

房地產暴利時代結束 加快三、四線城市存貨去化

  不過，有業內人士稱，從近期一些地產公司再融資方案獲批的情況看，預計新華聯的融資計劃也會順利完成。

  蘇波表示，"公司定增這一塊涵蓋瞭三個募投項目，涉及到棚戶區的改造以及政策房，當時選擇這三個項目，一是考慮到項目的前景比較好，二是棚戶區改造和政策房符合當前國傢的政策，是國傢鼓勵的。從目前的情況看，這三個項目的建設和銷售都非常順利。同時，這三個項目對股東的回報也是比較可觀的"。

  "再融資一旦獲批以後，可以有效降低我們的資產負債率，提高公司利潤，並幫助我們釋放出更多的資源。"蘇波如是說。

  房地產暴利時代結束

  在蘇波看來，房地產的暴利時代肯定已經過去瞭，但房地產還是賺錢的行業。"鬱亮說房地產進入白銀時代，我還是挺同意的，畢竟白銀也是貴金屬，雖然價格比黃金要便宜一點，但它也是能夠賺到錢的。"

  蘇波表示，從去年年底到今年，房地產的形勢有很大的變化，三、四線城市的持續疲軟，導致去化率變慢、利潤率也很低。而目前正是新華聯囤積一、二線城市貨量的階段。因此，新華聯今年正在全力的調整銷售策略，把坐銷變成瞭行銷，希望在下半年，讓三、四線城市的存貨能夠加速去化。"目前，武漢項目已經進行瞭行銷的試點工作，該項目雖然不在市中心，但幾次開盤的情況都不錯。下半年打算把這種銷售模式推廣到全國的各個項目。"

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-21/07504305626.shtml

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